抵押拍賣(mài)應注意的問(wèn)題

行政事業(yè)單位資產(chǎn)未經(jīng)批準不得隨意抵押拍賣(mài)
 
案例回放：2008 年某拍賣(mài)公司接受一金融機構委托，對其抵押的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)。抵押人和抵押權人簽訂了抵押協(xié)議，手續齊全，拍賣(mài)公司審核后簽訂了《委托拍賣(mài)合同》 ，按照《 委托拍賣(mài)合同》 進(jìn)行了公告、營(yíng)銷(xiāo)，并如期舉行了拍賣(mài)會(huì )．該標的順利拍賣(mài)成交。
拍賣(mài)成交幾個(gè)月后．買(mǎi)受人在辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)，由于原抵押人不協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續（抵押期過(guò)后抵押權人未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)），買(mǎi)受人將委托人、抵押人訴訟至房產(chǎn)所在地人民法院，后來(lái)又將拍賣(mài)公司追加為第三人，經(jīng)法院審理后判定該拍賣(mài)無(wú)效。
 
是什么原因造成的拍賣(mài)無(wú)效呢？
 
原來(lái)該抵押人是一個(gè)行政單位，按照《行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理辦法》 的相關(guān)規定：行政事業(yè)資產(chǎn)是指由行政事業(yè)單位占有、使用的，在法律上確認為國家所有、能以貨幣計量的各種經(jīng)濟資源的總和：國家對行政事業(yè)資產(chǎn)的管理．堅持所有權和使用權相分離的原則．實(shí)行國家統一所有．政府分級監管，單位占有、使用的管翅體制：行政事業(yè)單位處置資產(chǎn)（包括調撥、轉讓、報擔、報廢等）．應向主管部門(mén)或同級財政、國有資產(chǎn)管理部門(mén)報告，并履行審批手續．未經(jīng)批準不得隨意處置。
該單位在辦理抵押手續時(shí)，雖然與抵押權人簽訂了書(shū)面抵押協(xié)議，事前未得到當地國有資產(chǎn)管理委員會(huì )的同意．也沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續，違反了《行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理辦法》 的相關(guān)規定，經(jīng)法院認定為無(wú)效協(xié)議，協(xié)議無(wú)效，委托合同無(wú)效，拍賣(mài)也就無(wú)效。后經(jīng)法院進(jìn)行調解，由原抵押人對其抵押資產(chǎn)進(jìn)行了回購，從而避免了一場(chǎng)糾紛，也維護了當事人的合法權益。
 
國有企業(yè)資產(chǎn)的抵押拍賣(mài)要按相關(guān)規定進(jìn)行
 
案例回放：某拍賣(mài)公司接受委托后對一國有企業(yè)部分資產(chǎn)進(jìn)行了成功拍賣(mài)．但由于當地國資管理委員會(huì )的干預．買(mǎi)受人無(wú)法得到拍賣(mài)標的；原因是該資產(chǎn)在拍賣(mài)前雖經(jīng)過(guò)評估，但當地國資管理委員會(huì )尚未對資產(chǎn)處置進(jìn)行批復，企業(yè)就提前進(jìn)行了委托，而拍賣(mài)公司審核把關(guān)不嚴，進(jìn)入了法定拍賣(mài)程序。后經(jīng)多方協(xié)調，重新補辦手續，方才解決糾紛。
對國有企業(yè)資產(chǎn)的拍賣(mài)處置。首先．要按照《 國有資產(chǎn)評估管理辦法》 進(jìn)行資產(chǎn)評估，其次．要有同級國有資產(chǎn)管理委員會(huì )的批準，第三，按照《 中華人民共和國拍賣(mài)法》和《 企業(yè)國有資產(chǎn)監督管理暫行條例》 、《 企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓管理暫行辦法》 、《 中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》 的相關(guān)規定進(jìn)行拍賣(mài)。
 
非國有企業(yè)資產(chǎn)抵押拍賣(mài)要審核資產(chǎn)的合法性
 
對非國有資產(chǎn)的抵押拍賣(mài)．拍賣(mài)公司要審核該資產(chǎn)的合法性，抵押的有效性，重點(diǎn)審核有無(wú)產(chǎn)權證明，有無(wú)重復抵押，無(wú)產(chǎn)權證明是因為資料缺失，補齊后能夠辦證，還是不能辦證確權等等。
 
個(gè)人資產(chǎn)抵押拍賣(mài)要審核是否有共有人
 
個(gè)人資產(chǎn)的抵押拍賣(mài)，要按照《中華人民共和國物權法》 的相關(guān)規定，重點(diǎn)審核不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權持有人，如果有共有人，或者推斷應該有共有人，抵押前是否得到共有人的書(shū)面委托或授權委托。
 
對房地產(chǎn)的抵押拍賣(mài)要注意審查土地用途
 
案例回放：某拍賣(mài)公司接受一房產(chǎn)門(mén)面拍賣(mài)委托，抵押人在合同中注明該門(mén)面是營(yíng)業(yè)用房，抵押權人和拍賣(mài)公司均未提出異議，后來(lái)幾間門(mén)面順利拍賣(mài)成交，并辦理了房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。但在辦理《國有土地使用證》 時(shí)，國土部門(mén)審核后提出，原產(chǎn)權證土地用途為：辦公、住宅，現在只能辦理辦公、住宅性質(zhì)，如果要辦成營(yíng)業(yè)用途，必須經(jīng)過(guò)審批，并且補齊變更用途的費用。變更用途的費用由誰(shuí)出呢― 抵押權人？抵押人？買(mǎi)受人？由于過(guò)去《 房屋所有權證》 與《 國有土地使用證》 在辦證上有不規范的現象，部分用途、性質(zhì)上存在一些差異，因此，在接受這類(lèi)委托拍賣(mài)時(shí)，要注意審查土地用途和使用類(lèi)型是否存在差異，避免拍賣(mài)后產(chǎn)生糾紛。
 
對二手車(chē)的抵押拍賣(mài)要審查產(chǎn)權關(guān)系是否明晰
 
案例回放：某拍賣(mài)公司接受車(chē)輛拍賣(mài)委托，按照合同約定，拍賣(mài)公司按法定程序進(jìn)行了成功拍賣(mài)，標的移交后，買(mǎi)受人不能辦理過(guò)戶(hù)手續，于是多次找到拍賣(mài)公司。
不能過(guò)戶(hù)的原因是：委托人（抵押權人）與抵押人簽訂了車(chē)輛抵押協(xié)議．但后來(lái)抵押權人一直未將車(chē)輛過(guò)戶(hù)。幾年后，抵押權人委托拍賣(mài)公司進(jìn)行拍賣(mài)，原抵押人（公司）已經(jīng)注銷(xiāo)了．不能提供過(guò)戶(hù)的相關(guān)資料．而委托人（抵押權人）在沒(méi)有過(guò)戶(hù)之前，并非法律意義上的產(chǎn)權所有人．只能是產(chǎn)權處置人。后經(jīng)多方協(xié)調，補辦資料，方才辦理了過(guò)戶(hù)手續，拍賣(mài)人、委托人、買(mǎi)受人當事人三方均耗時(shí)、費力。
車(chē)輛的抵押拍賣(mài)，要審查產(chǎn)權關(guān)系是否明晰，拍賣(mài)后能否順利過(guò)戶(hù)和轉籍，是簽訂委托拍賣(mài)合同的重點(diǎn)把關(guān)部分。
總結：拍賣(mài)公司雖然不是抵押權人，但作為拍賣(mài)四方中的重要當事人，有義務(wù)、有責任協(xié)助委托人把好關(guān)，在拍賣(mài)前將瑕疵割除，或者事前擬定解決方案，避免事后訴訟，創(chuàng )造一個(gè)合諧的拍賣(mài)環(huán)境。